Leire Olmeda García, Carolina Díez Mateos, Eduardo Moreno Navarro.
¿Es posible construir una ciudad a 14 kilómetros de la Puerta del Sol donde se encuentre un equilibrio entre el lógico crecimiento de la corona metropolitana de la capital y un urbanismo amable que evite la masificación de otras ciudades situadas alrededor de Madrid? La respuesta la tenemos a nuestro alrededor. Rivas Vaciamadrid ha logrado, a pesar de las presiones inmobiliarias y la alta demanda de vivienda -muchas personas eligen Rivas para formar una familia por la calidad de sus servicios- que ha hecho duplicar su población en pocos años, mantenerse muy lejos de los niveles de densidad poblacional de las ciudades que rodean la capital y proteger su calidad de vida con una proporción de zonas verdes y naturales propia de ciudades mucho más alejadas de la metrópoli. Y además logrando controlar en la medida de lo posible, gracias a sus políticas públicas de vivienda, la creciente especulación del mercado inmobiliario privado, dedicando suelo para la construcción de vivienda protegida muy por encima de lo registrado en otras poblaciones similares, tanto en compra como en alquiler.
El objetivo de este artículo es precisamente demostrar con datos contrastables todas estas afirmaciones que en ocasiones se ponen en duda. Es lógico desde fuera tener a veces la percepción, dado el rápido crecimiento de la ciudad, de que Rivas se está viendo masificada con la construcción de miles de viviendas en los nuevos desarrollos como el de la Zona Centro o el del Barrio de la Luna. Pero la realidad a la que apuntan los datos es que este crecimiento, inevitable en un mercado libre y ante la gran demanda que tiene Rivas de vivienda para nuevos vecinos y vecinas que se ven atraídos por la ciudad, no alcanza ni puede alcanzar según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) vigente, los niveles de alta densidad y falta de espacios que existen en otras ciudades similares. Y esto se está logrando precisamente gracias a las políticas de urbanismo que ha mantenido Rivas en las últimas décadas.
Es verdad que existe un elemento a tener en cuenta que ha suscitado debates y modificaciones parciales en el PGOU de Rivas en los últimos años. Nos referimos al fenómeno de ciudad dispersa provocado por la gran trama urbana que tiene Rivas, al mismo nivel que ciudades que la triplican en población. Fenómeno amplificado por las amplias zonas continuas de vivienda unifamiliar con poco comercio de proximidad y que aumentan la necesidad de la utilización del vehículo privado y los problemas de movilidad. Este hecho ha provocado, como decimos, ciertas modificaciones parciales en terrenos destinados a nuevas promociones de este tipo, transformándolos en vivienda en altura y reservando parte de estos espacios a zonas comerciales que dinamicen la vida de barrio sin aumentar la edificabilidad prevista en inicio y por tanto sin aumentar el número de viviendas planificado. Estas políticas de “crecimiento hacia dentro” llevadas a cabo en las últimas legislaturas han logrado minimizar este fenómeno de dispersión, pero sin duda, a pesar de los buenos datos que vamos a desgranar a continuación, existen elementos para la modificación del PGOU mediante un proyecto participado por la ciudadanía y los agentes sociales, que estamos seguras de que pondrá las bases de la ciudad que seguiremos viendo crecer con un urbanismo amable y sostenible en los próximos 30 años.
Vamos a comenzar por tanto a mostrar brevemente algunos datos que ejemplifican cómo la calidad de vida es una característica que define la construcción de Rivas, destacando la baja densidad de población, el alto porcentaje de zonas verdes y desmontando un mito habitual en Rivas sobre los superiores precios de la vivienda o la calidad y cantidad de vivienda protegida de la que podemos disfrutar gracias a la apuesta constante de los gobiernos municipales en los últimos años en esta cuestión que sitúan a Rivas a la cabeza en cuanto a transacciones de vivienda protegida en todo el país.
Zonas verdes
Como suele llamar la atención de cualquier persona que visita Rivas por primera vez, su desarrollo urbano se caracteriza por sus zonas verdes. No únicamente por el Parque Regional del Sureste sino por la presencia predominante de las zonas verdes en la propia ciudad. Tomando los datos del estudio Urban Audit, del INE, sobre las superficies que ocupan los distintos usos, la siguiente gráfica muestra a Rivas como el municipio madrileño de más de 80.000 habitantes con mayor porcentaje de zonas verdes y agrícolas.
Además, si no sólo se considera el porcentaje del territorio dedicado a zonas verdes y agrícolas sino tomando en consideración los metros cuadrados por habitante dedicados a este uso, Rivas continua a la cabeza entre los municipios madrileños de más de 80.000 habitantes con más de 350 m2 de zonas verdes, agrícolas y naturales por habitante, seguido de San Sebastián de los Reyes y Las Rozas.
Esta diferencia en la disposición de m2 por habitante se ensancha si únicamente tenemos en cuenta las zonas limítrofes a Rivas Vaciamadrid de alta población (municipios o distritos madrileños), dado que en Rivas hay más de 100 m2/hab de diferencia respecto al siguiente municipio.
Baja densidad de población
Una vez vistas las zonas verdes de los municipios, corresponde analizar otra característica que también define la calidad de vida de una ciudad: la densidad de población. El siguiente gráfico muestra que la densidad ripense (en rojo) se encuentra entre los valores inferiores del conjunto del estado, teniendo en cuenta los municipios con más de 80.000 habitantes. Si tenemos en cuenta únicamente los municipios madrileños, Rivas es el municipio con menor densidad de habitantes, con 1350 habitantes por km2.
Si tomamos en consideración los municipios y distritos limítrofes con Rivas, podemos ver cómo Rivas tiene una densidad de población similar a la de Mejorada del Campo o Arganda del Rey, municipios con mucha menor población (22677 y 54220 habitantes, respectivamente).
Vivienda protegida
Sin duda alguna, otro aspecto que marca la posibilidad de construir una vida en unas condiciones dignas es el acceso a una vivienda. Sobre esto, también Rivas destaca en la defensa al derecho a la vivienda, siendo el municipio español de más de 80.000 habitantes con mayor porcentaje de transacciones de vivienda protegida sobre el total de transacciones. En el siguiente gráfico, que muestra el periodo acumulado del último lustro (hasta el segundo trimestre de 2020), vemos cómo Rivas con un 23.8% de las transacciones sobre viviendas con algún tipo de protección supera en más de 5 puntos al siguiente municipio, Huelva, capital de provincia. Incluso si no consideramos el porcentaje de viviendas con protección sino el número de éstas, teniendo en cuenta que existen numerosos municipios con mayor población en todo el estado, Rivas ocupa el 9º puesto en ese periodo de transacciones de viviendas protegidas, tras Getafe, con el doble de población pero sólo un 11% más en transacciones de vivienda protegida. Además, sobre el conjunto de la vivienda protegida destaca la vivienda pública construida por la Empresa Municipal de la Vivienda que, desde 2003, ha construido más de 4.200 viviendas de las cuales el 15% está dedicado al alquiler y el 80% a la población joven menor de 35 años.
El precio de la vivienda
Aunque es difícil en las ciencias sociales conocer el peso de una política concreta en factores relacionados sin más análisis que los datos, esta apuesta por la vivienda pública también influye sobre los precios de las viviendas, aunque es innegable el alto precio de la vivienda en el conjunto del país, principalmente en comunidades como Madrid y Cataluña y sobre el que la legislación debe intervenir sin más retraso. Analizamos los datos del gobierno central sobre el precio del alquiler de las viviendas legalmente registradas al ser los datos con mayor detalle disponibles de momento.
Centrándonos en la viviendas colectivas (CO) -aquellas en las que en un mismo edificio coinciden varias viviendas individuales y que, en consecuencia, comparten zonas comunes-, las más numerosas, en el gráfico superior -al que se ha quitado el ayuntamiento de Madrid por desvirtuar un número tan alto el gráfico-217.307 viviendas en 2018- cómo en todos los municipios ha aumentado el número de viviendas alquiladas paulatinamente entre los años 2015 y 2018 (años de los que se disponen datos). En concreto, Rivas es el municipio madrileño de más de 80.000 habitantes con menos viviendas alquiladas, con menos de 2.000. Teniendo en cuenta que, hasta el último dato oficial, Rivas tiene un número de viviendas vacías extremadamente reducido, cabe deducir que la mayoría de la gente que se compra una vivienda en Rivas vive en ella, con excepción de familiares que vivan en dicha vivienda pero no la persona propietaria y de las viviendas alquiladas en negro, sobre las que no hay estudios. Las viviendas colectivas, como se muestra en el gráfico inferior derecho, son en Rivas de mayor tamaño que en el resto de municipios. La mitad de las viviendas de Rivas tienen un tamaño de 106 m2 o menor, seguido de los 96 m2 de Pozuelo. Al otro extremo de la tabla tenemos a Getafe con un valor de 65 m2 o menor para la mitad de las viviendas.
Aunque podría pensarse que una escasa oferta podría suponer un incremento del precio, Rivas, con su gran apuesta por la vivienda protegida, presenta el segundo menor precio del metro cuadrado de alquiler con 7.89 €/m2 tras los 6.96 €/m2 en Parla. Estos precios medianos los podemos ver en el gráfico inferior izquierdo.
Por último, si nos centramos en la vivienda unifamiliar, mucho menos frecuente en todos los municipios, Rivas tiene una cantidad de viviendas unifamiliares en alquiler similar a San Sebastián de los Reyes. Mientras que las viviendas colectivas de Rivas tienen un tamaño mediano grande respecto al resto de municipios, en el caso de las viviendas unifamiliares, Rivas se encuentra entre los municipios medios. También se encuentra entre medias el precio del metro cuadrado de alquiler, con 7.28 €/m2, tras Móstoles, Torrejón de Ardoz, Leganés, Parla y Coslada.
Conclusión
Tras haber analizado esta variedad de datos oficiales no queda más que incidir en las ideas avanzadas a lo largo del texto. Podemos resumir que en Rivas disfrutamos de un número mucho mayor de zonas verdes que en otros municipios, un hecho que atrae a buena parte de los nuevos habitantes a la ciudad y que marca el modo de vida abierto a la naturaleza y al deporte que mantienen las y los ripenses.
La baja densidad de población, similar a la de municipios mucho más alejados de la capital, favorece también la calidad de vida. Aunque la ciudad ha cambiado mucho de forma inevitable en los últimos años convirtiéndose en una ciudad continua y extensa, ha mantenido su equilibrio gracias a un PGOU que asegura una densidad poblacional muy controlada.
Y en esta línea, aunque Rivas ha crecido mucho en número de habitantes a un ritmo superior al de otras ciudades de su entorno, lo cierto es que ese crecimiento ha sido controlado gracias a las políticas públicas, de urbanismo y vivienda, de una forma que garantiza unas condiciones que, junto a la vivienda protegida y la previsión de servicios públicos, proveen calidad de vida así como un precio de la vivienda en alquiler más reducido que en otros municipios de características similares.
Por supuesto el futuro está por escribir. Y como siempre esperamos que pueda hacerse como hasta ahora: en común y mediante la participación ciudadana muy lejos de objetivos de especulación inmobiliaria, adaptándonos a los cambios que el avance de la sociedad impone. A día de hoy a la luz de los datos, y con todo el esfuerzo para seguir trabajando y asegurando la calidad de vida propia de Rivas Vaciamadrid, podemos sentirnos orgullosas de la ciudad que estamos construyendo.
